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      70城最新房價來了!二手房價降幅擴大 這地兩位數下跌!新房環比邊際改善

      來源:券商中國 2022-06-17 08:23:07
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      6月16日,全國70城房價數據出爐!

      從國家統計局的數據來看,5月,全國70城房價環比總體延續降勢,但降勢趨緩。其中,新房價格環比跌幅收窄,下降城市個數減少,一線城市中,深圳環比由跌轉漲、廣州環比漲幅擴大,帶動一線城市整體環比漲幅擴大;二線城市環比跌幅持平,三線城市環比跌幅收窄。

      不過,二手房市場降溫仍然明顯,二手房價環比下降城市個數增加,二三線城市同比降幅均擴大,其中,牡丹江同比跌幅達到10.5%,是全國唯一一個跌幅為兩位數的城市。

      業內人士認為,5月新房價格環比邊際改善,但更能反應市場真實情況的二手房價仍下調,說明市場仍在尋底中。預計后期供需兩端政策效果持續釋放,繼續利好市場成交,6月單月新房、二手房銷售有望環比改善,帶動價格環比跌幅收窄。

      新房價格環比邊際改善

      國家統計局的數據顯示,5月份,70個大中城市中,新房價格環比下降城市有43個,比上月減少4個。其中,一線城市新房價格環比上漲0.4%,漲幅比上月擴大0.2個百分點;二線城市環比下降0.1%,降幅與上月相同;三線城市環比下降0.3%,降幅比上月收窄0.3個百分點。

      從新房價格環比漲幅排名來看,成都漲幅全國第一,為0.9%;烏魯木齊漲幅第二,為0.7%;廣州、深圳、海口、濟南漲幅并列第三,為0.5%;北京、杭州、錦州漲幅并列第四,為0.4%;西安、牡丹江漲幅并列第五,為0.3%。

      貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出,5月新房價格環比邊際改善,環比跌幅收窄,下跌城市個數減少。

      對于新房價格環比邊際改善的原因,許小樂認為,價格的改善是量改善的結果,國家統計局最新數據顯示,5月全國新房銷售面積和銷售額年內首次環比增長,投資和新開工也均環比增長。銷售和投資端的積極變化帶來價格環比跌幅收窄。

      許小樂進一步指出,新房市場一線、三線城市價格均改善。深圳新房價格環比由跌轉漲、廣州環比漲幅擴大,這帶動一線城市新房價格整體環比漲幅擴大,二線城市新房價格環比跌幅與上月持平,三線城市的新房價格環比跌幅收窄。對整體市場而言,三線城市新房價格環比跌幅收窄釋放的積極意義更大。

      易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,一二三線城市新房價格環比漲幅數據呈現積極的信號,即一線城市漲幅略擴大,二線城市跌幅未擴大,三線城市跌幅有收窄,這與5月份房地產層面穩發展的舉措有關,也是房地產趨穩的一個重要佐證。

      二手房價同比降幅擴大

      國家統計局的數據顯示,5月,70個大中城市中,二手房價環比下降城市有53個,比上月增加3個。其中,一線城市環比由上月上漲0.4%轉為持平;二線城市環比下降0.3%,降幅與上月相同;三線城市環比下降0.5%,降幅比上月擴大0.2個百分點。

      從二手房價環比漲幅排名來看,成都漲幅第一,為0.9%;無錫漲幅第二,為0.8%;太原、南充漲幅并列第三,為0.6%;廈門漲幅第四,為0.5%;徐州、贛州、桂林漲幅并列第五,為0.3%。

      從同比漲幅來看,5月份,一線城市漲幅回落,二線城市和三線城市均降幅擴大。其中,一線城市同比上漲1.7%,漲幅比上月回落0.7個百分點;二線城市同比下降1.7%,降幅比上月擴大0.7個百分點;三線城市同比下降3.2%,降幅比上月擴大0.7個百分點。

      廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,5月份,70城二手房價指數環比下跌0.4%,跌幅比4月份擴大0.1個百分點。二手房價跌幅超過新房,一方面是二手房掛牌量增加,3-5月份掛牌量月均增幅比1-2月增加40%,5月份比4月份增長10%;另一方面是新房繼續降價促銷,在價格上有優勢,二手房交易成本比較大;另外,熱點城市新房豪宅化趨勢明顯,二手房戶型多樣、年代多樣,總價可控,以剛需、換房需求為主。由于信心預期不足,目前剛需、換房需求仍難以實現。

      嚴躍進指出,二手房市場當前降溫的態勢較為明顯,首次出現了跌幅為兩位數的城市。牡丹江二手房價同比跌幅達到10.5%,是全國唯一一個跌幅為兩位數的城市。此類跌幅較大的城市說明,一些城市樓市受到人口結構和市場行情的影響,樓市明顯較為疲軟。此類較為疲軟的城市,也需要積極做政策的研究,以減少二手房市場下行所帶來的負面影響。

      樓市何時見底?

      中原地產首席分析師張大偉指出,在疫情下,很多地方稍微放寬了新房限價政策,所以新房價格出現了輕微上行,特別是一二線城市,但二手房更能反應市場真實情況,二手房價依然下調,說明在政策已經全面寬松的背景下,市場還在尋底過程中。

      李宇嘉進一步指出,前期一攬子紓困政策密集布下,特別是疫情管控趨于放松,資金面改善對購買力的拉動效應更加顯著,但這種效應主要在一線及二線熱點城市比較明顯,表現在一線城市新房價格反彈最明顯。比如,近期一線城市高價住宅(豪宅)交易回升,帶動價格上漲。二三線城市在政策放松(比如限購、限貸、限售、稅收)方面的空間最大,新房市場也開始觸底,預計也將在未來2個月左右出現觸底反彈的趨勢。

      展望后市,許小樂認為,6月以來地方政策支持力度仍在加強,房企端融資支持、風險紓困等政策也在進一步落地。從現有成交情況看,6月上半月貝殼50城二手房日均成交量較5月日均水平超過20%。預計后期供需兩端政策效果持續釋放,繼續利好市場成交,6月單月新房、二手房銷售有望環比改善,帶動價格環比跌幅收窄。

      不過,李宇嘉同時指出,目前,70城有53個城市的二手房價在下跌,43個城市的新房價格在下跌,意味著多數城市的新房或二手房價在下跌。目前,熱點城市新房看房量增加,但轉化率比較低,導致很多開發商不得不繼續降價促銷。二手房價格跌幅大于新房,這對于從二手房到新房的復蘇路徑來說,并不是好消息,賣一買一的改善需求受到沖擊,對新房市場也形成了拖累,一線城市二手房價格漲幅收窄說明了這一點。近期,二手房掛牌增加,對二手房價繼續形成制約,并可能會傳導至新房。因此,復蘇的路徑并不穩定。

      李宇嘉認為,下一步,隨著5月份定向降低LPR的實施落地,紓困疫情及地產政策松綁等開始見效,如果再加上民企開發商債務處理能加速,復工和竣工交付能加速,市場對開發商無法交付的擔心下降,預計熱點城市回暖速度會加快,特別是,當能看到從豪宅回升到全面市場回升的走勢,這才能實現整體市場的復蘇,也就是新房市場從一線城市到二三線的復蘇。另外,預期復蘇后,剛需和換房能更多選擇存量房,帶動存量市場穩定,二手房市場跌幅收窄或止跌,才能對新房市場復蘇形成進一步的支撐。

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